Что будет происходить на петрозаводском рынке жилья в ближайшие два года.

В последние годы в России ипотечное кредитование растет как на дрожжах. Банковские кредиты становятся более привлекательными, а граждане все охотнее приобретают в кредит жилье, надеясь, что инфляционные процессы не загонят их в кабалу безысходности. На фоне серьезного финансового кризиса, случившегося на ипотечном рынке США, многие эксперты всерьез обсуждают, какое будущее уготовано России и не приблизились ли мы вплотную к той "точке невозврата", когда люди из-за опережающих зарплату темпов инфляции не смогут расплачиваться по ранее взятым кредитам. В Петрозаводске в банковских структурах всерьез заговорили о том, что к этой опасной черте Карелия может подойти уже в августе 2008 года. Действительно ли над нами нависла угроза банковского кризиса и как будет развиваться ипотечный рынок карельской столицы? В распоряжение нашей редакции попала довольно любопытная аналитическая справка, в которой представлен возможный сценарий поведения цен на петрозаводском рынке жилья.

Как Центробанк борется с инфляцией

Сначала немного теории. С февраля 2008 года Центробанк России повысил ставку рефинансирования с 10 до 10,25 процента. Предполагается, что эта мера поможет справиться с инфляцией, на которую, несмотря на все усилия, российскому правительству никак не удается набросить уздечку. Достаточно вспомнить, что вместо запланированных 8 процентов цены в прошлом году выросли на 12 процентов. В 2008 году инфляция запланирована на уровне 8,5 процента, но многие эксперты склоняются к тому, что данный прогноз излишне радужный. Но что же надеются в Центробанке? Расчет простой: повышение ставки рефинансирования приведет к тому, что банки вынуждены будут повысить свои процентные ставки и, как следствие, сократится количество выдаваемых кредитов. При этом эксперты уверены, что февральское повышение - только первая ласточка. Ведь ставка рефинансирования должна совпадать с уровнем инфляции, а пока она ее "не догоняет". Другими словами, кредиты для россиян будут дорожать.

Правда, некоторые экономисты убеждены, что эти шаги инфляцию сдержать не в состоянии. Дело в том, что с марта 2008 года (когда придется выплачивать повышенную на 14 процентов зарплату бюджетников) Центробанк увеличил ставки резервирования с 4,2 до 5,22 процента. Это означает, что коммерческим банкам придется значительно увеличить свои "страховые" средства, которые хранятся на счетах Центробанка для защиты банковских вкладов населения. Существует мнение, что именно эти деньги будут использованы на реализацию государственных социальных программ, в том числе и на выплату повышенной зарплаты. Но очередное "вливание" в бюджетную сферу в виде повышения зарплаты лишь подтолкнет инфляционные процессы.

Что имеем — не храним

По информации на 1 февраля нынешнего года, ипотечные кредиты в Петрозаводске выдают 11 банков. При этом существует более 100 ипотечных программ с самыми разными условиями. Ставки по ипотеке варьируются от 10,75 до 16,75 процента годовых. Есть программы, где не требуется первоначального взноса, а максимальный срок кредитования достигает 30 лет.

Интересно, что за последние полгода количество ипотечных программ в Петрозаводске увеличилось почти вдвое, сроки кредитования возросли в среднем на 5 лет, а ставки снизились.  Но, невзирая на эти, казалось бы, обнадеживающие тенденции, жилье не стало более доступным.

Причина - рост цены квадратного метра. Только в четвертом квартале 2007 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Петрозаводске выросла в среднем на 6-10 процентов. Если учесть, что в 2007 году в России произошло значительное увеличение задолженности по ипотечным программам и кредитам, предоставленным на покупку жилья, то общая картина выглядит тревожно. С одной стороны, наметилась тенденция удорожания кредитов на фоне продолжения роста цен на жилье. С другой, вряд ли можно надеяться на сокращение задолженности по кредитам, если бороться с инфляцией прежними методами.  

Кто может позволить квартиру  

Экономисты рассчитали, сколько должен стоить квадратный метр в карельской столице, чтобы петрозаводская семья, имеющая одного ребенка, смогла "потянуть" ипотеку. Учитывая, что среднедушевой доход в Карелии за 2007 год составил 9,4 тысячи рублей, а средняя зарплата по Петрозаводску равнялась 10,8 тысячи рублей, в качестве исходной точки была взята семья, доходы которой составляют 30 тысяч рублей в месяц.

Итог получился неутешительный. Супружеская пара получает реальный шанс купить однокомнатную квартиру в Петрозаводске с помощью ипотечного кредита, если цена квадратного метра варьируется от 24,3 до 28,6 тысячи рублей. При тех же исходных условиях переехать в двухкомнатную квартиру эта семья сможет, если стоимость квадратного метра не превышает 22,2 тысячи рублей, а для приобретения трехкомнатной квартиры квадратный метр должен вести себя еще более порядочно и остановиться на отметке в 18,2 тысячи рублей.

Особенно грустно становится, если эти экономические расчеты наложить на стоимость петрозаводских квартир на вторичном рынке. Судите сами: средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры к концу 2007 года составила 37,5-42,8 тысячи рублей, двухкомнатной - 40 тысяч рублей, а трехкомнатной - чуть более 38 тысяч рублей. При нынешних ценах на жилье и существующих ипотечных программах для покупки двухкомнатной квартиры семья должна иметь стартовый капитал как минимум в 1 миллион рублей. Если же за душой нет ничего, то для приобретения двухкомнатной квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей без первоначального взноса и при условии, что банк предоставит кредит под 12 процентов годовых, супружеская чета должна в месяц зарабатывать от 62 до 72 тысяч рублей. При этом по кредиту ей придется платить около 30 процентов своего дохода. Если же семья готова вносить за кредит половину своих доходов, то муж и жена должны вместе стабильно зарабатывать 41-48 тысяч рублей в месяц.

Тревожные горизонты туманного будущего

Но еще менее обнадеживающей выглядит перспектива улучшения жилищных условий, если сбудутся прогнозы относительно тенденций на рынке жилья в 2008 году. Согласно экспертным оценкам, к 2009 году произойдет двукратный (!) скачок цен на рынке недвижимости. Это самый пессимистический вариант развития событий.
Согласно оптимистичному сценарию, жилье в 2008 году подорожает на 20-25 процентов. Экономисты предупреждают, что в ближайшее время произойдет снижение интереса покупателей к строящемуся жилью. Слишком высоки риски. Ведь вкладывая свои деньги, в проект нового дома, человек зачастую не имеет твердой гарантии, что строительная компания не прогорит и достроит дом. Экономисты считают, что именно опасность оказаться и без жилья, и без денег станет главным фактором некоторого торможения цен на квартиры в строящихся домах. По прогнозам, цены квартир в строящихся домах в 2008 году подрастут на 15 процентов.  

Если эти предсказания сбудутся, то жилье для семей со средним и низким достатком превратится в неосуществимую мечту. Очевидно, что единственный выход в этой ситуации - это строительство социального жилья для граждан, которым путь к ипотеке закрыт.

Согласно социологическим опросам, в нацпроекте "Доступное и комфортное жилье" готовы участвовать только 40 процентов от всего количества граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как подтверждает исследование, проведенное в 11 российских регионах, где активно реализуется нацпроект, граждане в состоянии платить не больше 31,6 тысячи рублей за квадратный метр. Но в Петрозаводске таких цен практически уже не найти.

Другой немаловажный вопрос: смогут ли граждане, уже включившиеся в ипотеку, выполнить свои обязательства перед банками. Согласно данным Карелиястат, если в 2006 году реальные доходы жителей республики возросли на 9,5 процента, то в 2007 году - только на  3,4 процента. На фоне роста цен на продукты питания и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, которые являются основной статьей расходов семейного бюджета, вряд ли можно рассчитывать на снижение объемов задолженности населения по банковским кредитам. Скорее всего, эта тенденция будет усиливаться.

Как результат, в ближайшее время мы столкнемся с тем, что банки существенно удлинят сроки погашения кредитов, а, с другой стороны, ужесточат требования к заемщикам и станут действовать более решительно в случаях появления задолженности.

Антонина КЯБЕЛЕВА.