Про кошелек и жизнь

Цены на вторичном рынке недвижимости в Петербурге, Москве и даже в Сочи снижаются. У нас цены на вторичку стоят намертво. Дойдет ли до петрозаводских продавцов тренд на снижение цены, узнали у петрозаводских риелторов.

За год, по оценкам риелторов, питерская вторичка подешевела на 15-17%. В Москве в первой половине этого года цены и то упали. Что уж говорить, если даже в Сочи по некоторым оценкам стоимость неновых квартир оседает как пена в стакане. Специалисты уверяют: в ноябре продавцы подержанного жилья начнут вспоминать о том, что существует адекватная оценка недвижимости.

Все предпосылки для того, чтобы цены на вторичном рынке имели совесть, есть. Льготная ипотека — на новостройки. Скидки от застройщиков — на новостройки. Причем скидки в том же Петербурге сейчас доходят до двух-трех миллионов рублей. Даже околонулевая ипотека, одно время захватившая покупателей недвижимости, — тоже на новостройки. Все сделано для того, чтобы новое жилье выглядело привлекательней, если новых коммуникаций в домах, автономного отопления и прочих радостей покупателю не хватает.

От 5 миллионов

Знаете, каков размер ипотечного платежа на вторичную квартиру в Петрозаводске? При стоимости квартиры в условные 5 миллионов, ежемесячно в течение 30 лет придется выкладывать по 41,3 тысячи рублей. При аналогичной стоимости на новостройку платеж будет составлять 25,3 тысячи рублей (данные ипотечного калькулятора в Сбербанке). Очень хочется плакать и проповедовать кочевой образ жизни. Парадоксальная ситуация: снимать сейчас вторичку в Петрозаводске в два раза дешевле, чем покупать. Даже в перспективе.

Сказать, что ничего за пять миллионов в Петрозаводске не найти, значит слукавить. Но цены на приличную недвижимость, в ремонт которой не придется вложить еще весомую сумму (в среднем — около 20 тысяч рублей за «квадрат»), стартуют как раз от этой отметки в 5 миллионов.

Если заглянуть на всем известную площадку объявлений, то можно найти квартиру на улице Судостроительной за 3,6 миллиона, но: жилая площадь чуть более 30 квадратных метров, убитая ванная и туалет, вид на гаражи и без парковки. В ипотеку это счастье ежемесячно обойдется в 36,7 тысячи при очень скромной цене самого «квадрата» — 75,2 тысячи рублей.

За 3,9 миллиона можно купить квартиру на Лизы Чайкиной: двушку с совмещенным санузлом и устаревшим ремонтом. Жилая площадь — всего 27,4 квадратных метра. Цена за квадратный метр кажется небольшой — около 80 тысяч, а ипотечный платеж — около 40 тысяч рублей.

Все, что поинтересней, стоит уже от пяти-шести миллионов. С соответствующими платежами. Для сравнения: за 5,5 миллиона можно купить квартиру в Питере, в центре на улице Шпалерной. Да, студию, да, небольшую. А за 1,3 миллиона можно приобрести микроскопическую студию с евроремонтом в 170 метрах от Московского вокзала. Ипотека, кстати, на этот спичечный коробок — 12,7 тысячи рублей в месяц.

И так купят…

Почему же Питер цены на вторичку роняет, а наши продавцы держатся за гипотетические рубли цепко как бульдоги? Все просто, считают петрозаводские риелторы. Во-первых, дело в первичке, как это ни странно. В борьбе за покупателя многочисленные столичные застройщики готовы петь, плясать и давать скидки. На что? Почти на все.

Можно попросить скидку за первый и последний этаж. (В Петрозаводске за последний этаж придется еще и изрядно доплатить как за эксклюзив — почти все застройщики последние этажи отводят под так называемые «видовые» квартиры. Там могут быть окна побольше, площади поинтересней.) За расположение квартиры — например, угловая будет дешевле. За близость к лифту. Можно взять ипотеку под 1%, без первоначального взноса или в рассрочку (на время строительства дома). Некоторые застройщики предложат отделку в подарок.

Карельским застройщикам ввиду небольшого уровня конкуренции и высокого процента морально устаревшего жилья, из которого хочет переехать половина города, все это ни к чему. И так купят…

Квартиры и правда сметают, как горячие пирожки даже несмотря на то, что кредитующие банки теперь нередко диктуют свои условия по срокам продаж. Давайте убедимся. Жилой комплекс «Державин», ввод в эксплуатацию в конце этого года, распроданность — 63%. «TALOJARVI — город у воды», ввод в эксплуатацию в начале 2025 года, распроданность — 62%. ЖК «Сампо», ввод в конце 2024 года, продано 39% квартир. «Равновесие», ввод в эксплуатацию тоже в конце следующего года, распроданность — 41%. «Дом на Казарменской» от единственного, кстати, в Петрозаводске питерского застройщика распродан на 1%, но там и стоимость квадратного метра почти на 40 тысяч выше чем в других домах, и старт продаж едва дан. Все эти дома имеют очень разную целевую аудиторию. Но так или иначе к моменту ввода в эксплуатацию без всяких скидок уйдет почти все. Останутся эксклюзивные планировки по большим ценам и тот процент, который выгодно продать уже по цене готового жилья в формате «въезжай-живи» (напомни всем соседям, как звучит ремонт).

Кто жаждет посолидней, купит в центре и на Зареке, кто планирует расширяться и плодиться — в спальниках. Ждать, что рынок у нас перенасытится не имеет смысла. Поэтому в том же Петербурге, чтобы конкурировать с новостройкой (у которой и так масса «плюшек»), продавцы вторички готовы умерить аппетиты.

Во-вторых, считают карельские риелторы-частники, ключевую ставку, вполне возможно, поднимут снова. Проценты по коммерческой ипотеке без господдержки взовьются флагами. И что? Кому будут нужны унылые «хрущевки», где стены ровнять и ровнять, по цене жилья бизнес-класса?

Конечно, кто-то решит, что запас карман не тянет — не проданную квартиру можно и сдавать. Но квартира, уже подготовленная к продаже, и квартира в найме — это две большие разницы. И ценник на них будет разный.

Поэтому так или иначе, неповоротливым карельским продавцам вторички придется все же снизить цены. Делать это будет сложно, потребуется немало моральных сил. Особенно в Петрозаводске, городе, рынок в котором раскачать можно только титаническими усилиями.